Mois: novembre 2012

La valeur R

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Le R est le coefficient de résistance thermique, exprimé en m².K/W (Kelvin par Watt). C’est à dire la capacité d’un isolant….à isoler.

Il dépend du coefficient lambda λ de chaque matériau et de l’épaisseur utilisée. λ est exprimé en W/m.K (Watt par mètre par Kelvin) et désigne la conductivité thermique d’un matériau (capacité à transmettre la chaleur).

R = épaisseur (en mètre) / λ

Plus λ est petit, plus R sera grand.

Pour comparer des isolants, deux solutions : comparer leur λ ou bien leur R. Attention, la comparaison du R (à première vue valeur plus parlante car elle correspond à l’isolant qu’on trouvera sous le toit ou dans les murs) doit être réalisée pour des isolants de même épaisseur.
Même si vous êtes tenté d’utiliser R, λ permet une vraie comparaison du pouvoir isolant (enfin non, de sa conductivité thermique) : on ne choisit pas seulement un isolant par ce qu’il a un bon R mais parce qu’avec telle épaisseur d’isolant A j’isole autant que l’isolant B qui est plus épais. Ou encore, si je choisi l’isolant A, je peux réduire l’épaisseur de mes murs sans baisser mon isolation.

Par exemple la laine de roche à un λ d’environ 0,030 W/m.K, la brique monomur 0,15 W/m.K, le parpaing 0,9 W/m.K (glaglagla !).

Il est possible de trouver des R ou λ indicatifs pour différents isolants. Ceci fera l’objet d’un autre article.

De même, Effinergie définit des R minimums à respecter pour construire une maison (pour recevoir leurs labels). Article en cours.

Architecte Batiments de France (ABF)

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Certains bâtiments sont classés ABF, c’est à dire qu’ils sont protégés pour leur histoire, leur architecture et le patrimoine qu’ils représentent.

Pour les protéger, des contraintes sont applicables dans un périmètre de 400 mètres autour de chaque batiment classé. Toute construction/rénovation doit respecter ces contraintes.

Quelques contraintes des ABF :

  • l’architecture doit s’intégrer à l’existant, en particulier au lieu/batiment classé
  • pas de toit plat
  • pas de toit mono-pente
  • velux encastrés
  • quelques fois restrictions sur les volets qui doivent être « à l’ancienne »

Les ABF interviennent pour valider votre permis de construire avant qu’il soit valider par la mairie. Le temps d’étudier votre demande de permis de construire peut alors durer jusqu’à 6 mois (délai maximal autorisé) au lieu de 2 !
Dans l’ensemble, 2 maisons situées à quelques mètres l’une de l’autre pourront ne pas respecter les mêmes cahiers des charges. Ne me demandez pas pourquoi mais aujourd’hui encore c’est à l’appréciation d’une seule personne, l’un des ABF !

 

Recherche de terrains

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Ce post rassemblera toutes nos recherches de terrains afin de (me) simplifier la rédaction et la lecture.

Pour nous faire un aperçu des communes environnantes de Lorient, nous avons parcouru plusieurs dizaines de kilomètres pour découvrir les villes qui nous plaisaient (mais aussi les autres).
Guidel, Quéven, Lanester et Pont-Scorff sont les 4 villes que nous préférions.

Nous voulons un terrain de 500 à 600m², relativement plat et en lotissement. L’un des critères essentiels est la proximité avec Lorient : l’objectif est de mettre moins de 30 minutes pour aller jusqu’au centre de Lorient (lieu de mon travail, activités potentielles pour nous, nos futurs enfants). A l’époque nous habitions Quimperlé et il était fréquent que je passe 35-40 minutes le matin et autant le soir pour rentrer.
Et vu l’augmentation des tarifs des carburants il est important de limiter au maximum les kilomètres et le temps passé en voiture.

Après avoir regardé les tarifs des terrains, nous avons de suite éliminé les villes de Larmor-Plage (280€ le m², jusqu’à 500€/m² pour le lotissement à côté du bowling – Les Hauts de Kerblaisy) et Ploemeur (250€/m² et jusqu’à 450€). Guidel a suivi rapidement car trop cher également.

Nous nous étions fixés un budget de 70 000€ pour le terrain. Rapidement nous nous sommes rendus compte que 600 m² serait impossible, les tarifs des mètres carrés autours de Lorient étant beaucoup plus élevés. En effet, malgré tout ce qu’on entend sur Lorient (moche, vieux, pas dynamique, pas agréable à vivre), c’est une agglomération qui a beaucoup grossi, au point que les terrains se font très rares. Qui dit rares dit prix qui grimpent !
Par exemple la mairie de Quéven nous a affirmé que seulement 2 ou 3 terrains par an étaient vendus sur la commune. Aïe !
En novembre 2011, nous avons revu la superficie du terrain recherché : ce ne sera plus 600 ni 500 m² mais 400 m². Peut-être que nous trouverons plus facilement.

Voici la liste des terrains que nous avons visités :

  • Lanester, St Guenael – 340 m², terrain en forte pente (10/2012) => bien placé mais cher par rapport à la pente. Il faudrait faire un sous-sol ce qui engloutit encore plus notre budget.
  • Lanester, derrière des tours (09/2012) => même s’il faut de la mixité sociale, certaines tours avaient une vue plongeante sur le terrain
  • Kervignac, St Antoine – 364 m², 64 000€ (12/2011). Nous avons beaucoup hésité sur ce terrain car plat, à quelques centaines de mètres du Leclerc de Hennebont, accès rapide vers Lorient. Le seul point négatif : vue sur la 2×2 voies avec le bruit des nombreuses voitures.
    Depuis les maisons construites dans ce lotissement sont énormes (mais pas toutes jolies), les quelques petites (comme celle que nous aurions construite) se retrouvent complètement écrasées.
  • Kervignac, dans un lotissement, 400 m² (10/2012). Famille qui séparait son jardin en 2 pour vendre une moitié. La forme du terrain était donc en drapeau, c’est à dire que sur l’un des côtés du propriétaire, une bande de 3-4 mètres de large permet d’accéder en voiture au terrain qui est derrière (celui qui était vendu). Au prix du mètre carré, il est dommage de perdre 90 m² (presque 1/4 du terrain) dans la bande d’herbe qui permet l’accès au terrain.
  • Plouay, Pont-Simon II – nous n’avions plus beaucoup de choix des terrains (1 seul disponible, 6 en attente). Beau terrain presque plat, de 630 m² pour 61 000€. Mais après avoir fait plusieurs aller-retours aux heures de pointe, il me fallait souvent 35 minutes pour arriver sur mon lieu de travail.
  • Plouay, Parc de Kerandor – terrains trop chers et plus vraiment de choix
  • Port-Louis, juste après Locmiquélic
  • Hennebont, Hameau capucines(11/2011) : nous étions parmi les premiers à nous y intéresser ! Une vingtaine de lots mais seuls 2 nous intéressaient (superficie). La route départementale qui rejoint la 2×2 voies et le CAT (ventilation tournée vers le lotissement, extrait des vapeurs de la blanchisserie…) qui est situé à côté sont bruyants. 60 000€ les 392 m². A pris beaucoup de retard dans la livraison/attribution des lots.
  • Hennebont, St Gilles (12/2011) : petit lotissement mais les maisons doivent être mitoyennes, à toit double pente
  • Languidic, 2 terrains : le premier proposé par un constructeur, le second par un particulier. En pente tous les 2, au bord de la route qui mène à Locminé donc bruyants. Restent chers malgré l’éloignement avec Lorient.
  • Pont-Scorff, lotissement (près de la maison de retraite) (07/2011) : deuxième phase d’un beau lotissement, terrain bien exposé (bizarrement ce sont les autres qui sont vendus en premiers…), 500 m² à 75 000€. Nous a beaucoup plu mais trop cher.
  • Pont-Scorff, sur le route vers Quimperlé (02/2012) : terrain en pointe, en campagne à 3 km du centre de Plouay, pas du tout ce qu’on recherche.
  • Merlevenez, lotissement Fontaine Maria (09/2012). Impossible de construire des toits plats car fontaine et église sont classées par les Architectes des Bâtiments de France (ABF). 361 m² à 45 360€ et 480 m² à 53 950€. Les terrains les moins chers que nous ayons trouvés ! Un peu loin de Lorient
  • Caudan (09/2012), lotissement du Lenn Sec’h. Le lotissement est en projet depuis plusieurs années, a mis beaucoup de temps avant d’être proposé à la vente. Nous en avions entendu parler dès le début de nos recherches mais comme il n’avançait pas nous l’avions éliminé. En février 2012, des détails sont sortis, notamment les plans des lots, puis en mars le prix au mètre carré : environ 130€ TTC/m², soit 30€/m² de moins que Kervignac ou Hennebont. Les détails dessous.

Alors que nous commencions à vouloir abandonner (temporairement) nos recherches de maisons puis terrains, en mars 2012 nous voila rebooster.
La cause de ces délais et des ces tarifs très abordables : il s’agit d’un lotissement communal. Le prix du mètre carré inclus différentes taxes ce qui en fait l’un des lotissements les moins chers dans un périmètre de 15 km autours de Lorient.
Et pourtant, la communication sur ce nouveau lotissement n’est pas au niveau des autres, probablement parce qu’il s’agit d’un lotissement communal mais surtout parce qu’il est en projet depuis plusieurs (longues) années.

C’est un lotissement avec de nombreuses contraintes, surtout à vocation écologiques, de plus en plus courantes maintenant. Par exemple les terrains sont petits afin d’augmenter le nombre de logements, les menuiseries PVC sont interdites, il faut créer des places de parking sur son propre (petit) terrain, certains lots sont réservés à certaines architectures (par exemple seulement une douzaine de terrains peuvent recevoir un toit plat).

Cela faisait longtemps que nous n’avions pas vu de terrain à des prix aussi bas. Surtout que nous avions surestimé la part du terrain dans notre budget, nous aurons donc plus pour la maison.
La taille des lots et les types d’architectures autorisés limitent les terrains qui nous intéressent sur ce lotissement. Une douzaine permettent la construction de toit plat, les 5 plus grands lots (jusqu’à 695 m²) autorisent toutes les architectures. Mais ces 5 grands lots sont trop chers pour nous et parmi les petits lots, le plus grand mesure 342 m² (ce qui est encore en dessous des 360 m² que nous avions vu à Kervignac et qui paraissaient petits).
Après quelques jours de réflexion, le lot numéro 34, 342 m² sera le notre !! Yes !

Fin 2011 – Premiers contacts avec les banques

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Comme la plupart des primo-accédants (nom donné aux personnes qui achètent ou construisent pour la première fois), nous avons contacté nos banques respectives pour leur demander une simulation de prêt.

D’après l’ADIL et la courtière, nous pouvons rembourser environ 1000€/mois.

Fin 2011, notre situation est considérée comme « parfaite » par les banques : jeunes, en bonne santé, en CDI, salaires corrects, un peu d’argent de côté, bref de bons clients.

Les meilleurs taux qui nous seront proposés sont à 4,30% (plus souvent 4,45%) sur 25 ans pour 155 000€ + le PTZ (Prêt à Taux Zéro) de 24 000€ + apport.

Le coût total du crédit est aux alentours de 110 000€. C’est là où nous comprenons vraiment le prix d’un emprunt !!

Changement de cap, ce sera construction

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En juillet 2011, et après plusieurs visites de maisons, nous sommes déçus de ne pas trouver celle qui nous plait. Aucune visite de maison à toit plat (dans notre budget).
Certaines maisons ont retenu notre attention mais elles restaient traditionnelles ou trop petites. Pas de coup de coeur !

Suite à cela nous avons décidé de revoir notre budget (rappel 230 000€),  peut-être que nous pouvions l’augmenter. Après plusieurs rencontres avec l’ADIL 56 (Association Départementale pour l’Information au Logement) et un courtier à domicile, le verdict tombe : notre budget est à revoir…….mais…..à la baisse. Nous ne pouvons pas dépasser les 200 000€. C’est la douche froide !

L’achat d’une maison déjà construite s’envol, la construction avec laquelle nous hésitions au début est sans doute le seul moyen d’obtenir notre maison (suivant nos critères).

Dans le doute, nous allons voir ce qu’en pense nos banques.

 

Bilan : plus qu’à chercher un terrain !

 

Question : nous sommes tous les 2 en CDI, nous gagnons correctement notre vie, nous avons un peu d’apport. Comment font les personnes seules, avec peu de revenus ou au chômage ???
Quand je vois le nombre de « grosses » maisons qui sont construites, il va falloir jouer au Loto plus souvent.

Définition de nos envies

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Au début de nos recherches (avril 2011), nous voulions acheter une maison. La construction nous semblait trop compliquée, longue et n’ayant aucune connaissance nous avions choisi la sécurité.

Nous voulions une maison

  • à toit plat ou à toit diamant (toit 4 pans, en forme de pyramide) comme l’image ci-dessous
Crédit : CNRJ
  • avec au minimum 500m² de jardin
  • proche de Lorient (mon lieu de travail), c’est à dire moins de 20 minutes de voiture. Idéalement, commune desservie par les transports en commun
  • forme des volumes et décoration modernes (décrochés au niveau des murs extérieurs, enduits de 2 couleurs, cuisine et salle de bain très actuelles)
  • une maison lumineuse, c’est à dire bien exposée avec des grandes fenêtres

Critères moins importants mais qui pouvaient nous faire pencher pour une maison plus qu’une autre :

  • le jardin, ses arbres, plantes et autres aménagements
  • isolation de la maison et type de chauffage
  • la ville : nous aimons bien les villes de Quéven, Guidel, Pont-Scorff. Par contre Hennebont, Gestel et Caudan beaucoup moins

Au début de nos recherches nous avions auto-estimé notre budget à 230 000 € (aujourd’hui encore je ne sais pas comment nous avions calculé…).